66. Agente immobiliare, omessa segnalazione operazione sospetta

Sent. Tribunale di Roma del maggio 2026

Quando un agente immobiliare omette di segnalare un’operazione sospetta, la sanzione può arrivare fino a 300.000 euro. Ma quali sono gli indicatori di anomalia che fanno scattare l’obbligo? E cosa succede se il professionista collabora con la Guardia di Finanza? Il Tribunale di Roma, con sentenza pubblicata nel maggio 2026, ridisegna i confini tra violazione base e violazione aggravata e chiarisce il peso dei parametri di commisurazione.

Cosa è successo? I fatti della vicenda

Un agente immobiliare, operante anche come socio unico e legale rappresentante della propria società di intermediazione, è stato sottoposto a verifica ispettiva da parte della Guardia di Finanza. L’accertamento ha riguardato otto operazioni di compravendita immobiliare intermediate dal professionista.

Le risultanze ispettive hanno evidenziato un quadro di diffusa inadeguatezza nell’assolvimento degli obblighi antiriciclaggio. In ciascuno dei fascicoli esaminati sono emerse carenze significative: omessa acquisizione dei documenti d’identità dei clienti e dei soggetti effettivamente partecipi alle operazioni, mancata raccolta di informazioni sulla capacità economica e sulla provenienza delle risorse finanziarie destinate alle operazioni.

Il professionista non aveva adottato particolari cautele né misure organizzative adeguate per raccogliere, conservare ed esibire con tempestività la documentazione antiriciclaggio. Le sue stesse dichiarazioni, riportate nel processo verbale di contestazione, confermavano un contesto organizzativo disordinato.

L’operazione sospetta: una proposta da 1,7 milioni di euro

Oltre alle carenze generali, è emersa una specifica operazione che presentava plurimi indici di anomalia. Un potenziale acquirente aveva presentato – per ben tre volte in un brevissimo arco temporale – una proposta di acquisto per un immobile del valore di 1.700.000 euro.

Le circostanze erano oggettivamente sospette: il proponente dichiarava che le risorse sarebbero provenute da un trust costituito all’estero, non aveva mai visitato l’immobile, non aveva conferito alcun mandato formale all’agente e – particolare decisivo – lo stesso agente lo conosceva come persona economicamente inaffidabile.

Nonostante questi elementi, il professionista non ha effettuato alcuna segnalazione di operazione sospetta alla UIF, né ha compiuto indagini sulla capacità economica del cliente o sulla provenienza delle risorse.

Perché il MEF ha sanzionato l’agente immobiliare?

All’esito del procedimento, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha emesso un decreto-ingiunzione che ha irrogato una sanzione complessiva di 65.000  euro per :

• la violazione degli obblighi di adeguata verifica della clientela, in relazione agli otto affari trattati, qualificata come aggravata ai sensi dell’art. 56, comma 2, d.lgs. n. 231/2007;
• la violazione dell’obbligo di segnalazione di operazioni sospette, in relazione alla proposta di acquisto da 1.700.000 euro, qualificata come aggravata ai sensi dell’art. 58, comma 2, d.lgs. n. 231/2007.

Qual è la differenza tra violazione base e violazione aggravata?

La distinzione è fondamentale per comprendere la decisione. Il d.lgs. n. 231/2007 costruisce un sistema sanzionatorio a due livelli.

Per l’adeguata verifica della clientela, il comma 1 dell’art. 56 prevede una sanzione fissa di 2.000 euro per chi omette di acquisire e verificare i dati identificativi del cliente, del titolare effettivo, dell’esecutore e le informazioni sullo scopo e sulla natura della prestazione professionale. Il comma 2 – la fattispecie aggravata – prevede invece una sanzione da 2.500 a 50.000 euro quando le violazioni sono gravi, ripetute, sistematiche ovvero plurime.

Per la segnalazione di operazioni sospette, il meccanismo è analogo. Il comma 1 dell’art. 58 prevede una sanzione fissa di 3.000 euro. Il comma 2 – quando le violazioni sono gravi, ripetute, sistematiche ovvero plurime – eleva la sanzione da 30.000 a 300.000 euro (art. 58 d.lgs. 231/2007).

L’agente immobiliare poteva difendersi? L’eccezione sollevata

Il ricorso non contestava l’esistenza delle violazioni – l’opponente riconosceva di aver omesso l’adeguata verifica e la segnalazione – ma ne contestava esclusivamente la qualificazione giuridica. L’unico motivo di opposizione riguardava la riconduzione delle violazioni alla fattispecie base anziché a quella aggravata, chiedendo la rideterminazione della sanzione complessiva in soli 5.000 euro.

In sostanza, il professionista sosteneva che le proprie condotte non presentassero quei caratteri di gravità, sistematicità e pluralità che giustificano l’applicazione delle sanzioni più severe.

Cosa ha deciso il Tribunale di Roma?

Il Tribunale, in composizione monocratica, ha respinto l’impostazione difensiva ma ha comunque ridotto drasticamente la sanzione.

Sulle violazioni di adeguata verifica: sistematiche e plurime

Quanto alle otto operazioni con carenze documentali, il Giudice ha ritenuto che le violazioni fossero effettivamente qualificate. Le omissioni, consumate in un arco temporale non circoscritto e nel contesto di una gestione generalmente trascurata dei presidi antiriciclaggio, presentavano il carattere della sistematicità.

Richiamando la giurisprudenza di legittimità – in particolare Cass. n. 20129/2022 e Cass. n. 10775/2017 – il Tribunale ha escluso che le plurime condotte potessero essere unificate mediante il cumulo giuridico di cui all’art. 8 della legge n. 689/1981, il quale presuppone l’unicità dell’azione od omissione e non opera nel caso di condotte distinte, sebbene collegate da un’unica intenzione.

Né poteva applicarsi analogicamente l’istituto della continuazione di cui all’art. 81, comma 2, c.p., utilizzabile solo per le violazioni in materia di previdenza e assistenza. Le differenze strutturali tra reato penale e illecito amministrativo non consentono di estendere per analogia le norme penali di favore.

Sull’omessa segnalazione SOS: indici di anomalia evidenti

Anche per l’operazione sospetta, il Giudice ha confermato la qualificazione aggravata. Gli elementi che hanno pesato nella decisione sono quelli descritti dal decreto del Ministero dell’Interno del 7 febbraio 2011, recante gli indicatori di anomalia per gli operatori non finanziari:

• la reticenza del cliente a fornire informazioni sulla propria capacità economico-finanziaria e sulla provenienza delle risorse;
• la particolare urgenza di concludere l’operazione, denotata dalla reiterazione di ben tre proposte in un brevissimo arco temporale;
• l’omessa richiesta di informazioni sull’immobile da acquistare a un prezzo esorbitante;
• la conoscenza personale, da parte dell’agente, dell’inaffidabilità economica del proponente.

L’intensità dell’elemento soggettivo – connotato da marcata trascuratezza e negligenza – e l’evidenza dei motivi di sospetto hanno reso la violazione senz’altro qualificata ai sensi dell’art. 58, comma 2.

Come si calcola la sanzione? I parametri dell’art. 67

Il passaggio più rilevante della sentenza riguarda però la commisurazione in concreto della sanzione. Qui il Tribunale ha dato un peso decisivo ai parametri dell’art. 67 d.lgs. n. 231/2007, riducendo la sanzione complessiva da 65.000 a 35.000 euro, così articolata:

• 5.000 euro per le violazioni di adeguata verifica (ridotta da 15.000);
• 30.000 euro per l’omessa segnalazione SOS (ridotta da 50.000 e corrispondente al minimo edittale della fascia aggravata).

Tre fattori hanno determinato la riduzione:

• L’elevato livello di collaborazione offerto dal professionista agli operanti durante l’ispezione, espressamente riconosciuto nel processo verbale di contestazione;
• L’assenza di pregiudizi cagionati a terzi per effetto delle violazioni e l’assenza di vantaggi conseguiti dal soggetto obbligato;
• La capacità economico-finanziaria del soggetto obbligato, desunta dall’interrogazione dell’anagrafe tributaria.

Collaborare con la Guardia di Finanza conviene?

La risposta è sì. La sentenza dimostra che, in sede di opposizione, l’atteggiamento collaborativo tenuto in fase ispettiva può determinare una riduzione significativa della sanzione. È un principio che trova conferma nella giurisprudenza coeva: anche il Tribunale di Roma, con sentenza n. 5093 del 2 aprile 2026, ha valorizzato l’atteggiamento collaborativo di un commercialista per ridurre la sanzione.

Quali indicatori di anomalia deve conoscere l’agente immobiliare?

La sentenza offre un catalogo concreto dei segnali d’allarme che dovrebbero indurre il professionista a effettuare una segnalazione SOS. Tra questi:

• il cliente rifiuta o è reticente nel fornire informazioni sulla provenienza delle risorse;
• l’operazione viene proposta con urgenza ingiustificata o reiterata più volte in breve tempo;
• il cliente non mostra interesse per le caratteristiche dell’immobile;
• le risorse provengono da trust o strutture estere opache;
• il professionista possiede già informazioni sull’inaffidabilità economica del cliente;
• l’operazione appare incoerente con il profilo economico del soggetto.

L’art. 35 d.lgs. n. 231/2007 impone ai soggetti obbligati di inviare senza ritardo alla UIF una segnalazione quando sanno, sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettare operazioni di riciclaggio. Il sospetto va desunto dalle caratteristiche, dall’entità, dalla natura dell’operazione o da qualsiasi altra circostanza conosciuta in ragione delle funzioni esercitate.

L’importanza del precedente: nessuna invalidità del decreto se il MEF riqualifica il fatto

La sentenza contiene anche un importante chiarimento in punto di procedimento. L’art. 6 del d.lgs. n. 150/2011 regola l’opposizione alle sanzioni antiriciclaggio e attribuisce al giudice il potere di modificare l’entità della sanzione entro i limiti edittali.

Il Tribunale ha richiamato Cass. Sez. L., n. 24082/2021, secondo cui il mutamento della qualificazione giuridica del fatto da parte dell’Autorità amministrativa rispetto all’originario verbale di accertamento non costituisce causa di illegittimità del provvedimento sanzionatorio, purché il fatto materiale resti invariato e non venga posto a fondamento alcun fatto nuovo.

Chi ha vinto? Esito e spese

L’opposizione è stata accolta solo parzialmente. Il Tribunale ha confermato la qualificazione aggravata di entrambe le violazioni ma ha ridotto l’importo complessivo da 65.000 a 35.000 euro.

Le spese di lite sono state integralmente compensate tra le parti, in ragione della congrua riduzione dell’importo della sanzione operata dal Giudice. Non c’è quindi un vincitore netto: il MEF ha visto riconosciuta la correttezza della qualificazione giuridica, ma la sanzione è stata quasi dimezzata.

La presente analisi ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza legale. Per la valutazione di fattispecie concrete si raccomanda di rivolgersi a un professionista abilitato.